選んでくれたお客様にメリットを提供できる不動産鑑定士でありたい

株式会社西原不動産鑑定
代表取締役

西原 崇

JAで資産管理に従事したことがきっかけで宅建や不動産鑑定士を取得し独立。テレビにも数多くご出演されている西原さんに、全国で8000人しかいないという不動産鑑定士の仕事や、不動産売買におけるポイントをお聞きしました。

知識や技術を提供して収入を得られる“専門家”になりたかった

西原 崇

西原 崇(にしはら たかし)

株式会社西原不動産鑑定
代表取締役
大学卒業後、金融系企業で資産管理を担当。宅地建物取引士、不動産鑑定士試験合格後、不動産鑑定士事務所に勤務し、相続・裁判・地代改定などの鑑定評価に従事。2001年、西原不動産鑑定事務所を設立。「頼んで良かった」と思える鑑定士として、ときに他の専門家とも連携しながら活躍中。豊富なセミナー講師経験と分かりやすい説明で、テレビを始めメディアにも多数出演。

日下部不動産鑑定士になろうと思ったのはなぜですか?

西原物を売る営業を経験し、ノルマに追われるような仕事は向かないと感じたので、自分が得た知識や技術を提供して収入を得られる“専門家”になりたかったんです。

日下部以前はJAに勤務されていたそうですが、当時から不動産業には関心があったのですか?

西原はい。JAでは地主さんの土地活用を提案する部署にいたため、保有されている土地にアパートを建てるお客様が多く、宅建の資格を取得しました。そのときに不動産鑑定士という資格があることも知りました。

日下部そのお仕事を希望されてJAに入ったのですか?

西原いえ、特に希望していたわけではありません。JAの前はピアノのセールスをしていたのですが、セールスはノルマがきつく、売れるときは良いのですが、売れないと精神的に辛かったので、地元でのんびり仕事をするためにJAの中途採用募集で転職しました。

日下部それで配属先が土地活用の部署だったということですね。宅建はJA時代に取得されたそうですが、不動産鑑定士もその時に取得されたのですか?

西原不動産鑑定士の資格については、仕事をしながら勉強していましたが、試験に落ちてしまったので、JAを辞めて勉強に専念し取得しました。

日下部不動産鑑定士は難しいんですね。

西原試験は5月に短答式の試験があり、8月に論文式の試験が3日間あります。合格率は短答式が30%、論文式が15%くらいです。短答式と論文式の通しての合格率は5%くらいです。

日下部それは難しい狭き門ですね。ちなみに相続診断士というのは国家資格ですか?

西原相続診断士は民間の資格になります。

日下部不動産鑑定士と相続診断士の資格があると、どのようなお仕事ができるのですか?

西原相続の際に不動産鑑定評価もご利用いただければ、土地の評価額を抑えられることがあります。また、不動産関連の相続やビルオーナーとテナントとの揉めごとなどで、弁護士から相談を受けることも多いですね。

日下部相続は時に家族を不仲にしてしまいますよね。土地であれば敷地面積で分けることができますが、建物の場合はどうするのでしょうか?

西原例えば長男が建物全てを相続し、その不動産相当額の半分を現金で弟に渡すなどの方法があります。

日下部最近、地価高騰が著しい地域などありますか?

西原横浜の相鉄線が都心の新宿まで乗り入れるようになったので、その沿線はかなり地価が上がると思います。新しく鉄道が通ったり商業施設ができるところは上がりますね。

日下部淑美

日下部交通機関の要素は大きいですね。逆に下がる要因は何ですか?

西原一時的ではありますが、大きく変動して下がるのは災害です。今回の台風15号や19号で被害のあった房総のように、災害規模が把握できていないことが明るみになると、地価はじわじわ下がります。
それから、高齢者が多く人口減少が続いていたり、駅から遠い地域はどうしても下がっていく傾向があります。

日下部自分が住んでいる物件を高く売る方法がありましたら教えてください。

西原家具のレンタル業者が選んだお洒落な家具をレンタルし、部屋を模様替えしてくれるホームステージングというサービスがあります。買取ることもできますので、家具も含めて売ることができれば、その分価値が上がり高く売ることができます。
例えば10万円かけてレンタルしたものが、販売時には100万単位で価格が変わる可能性もあります。

日下部そんな方法があるんですね。他にも不動産を売買予定の人に、アドバイスがあればお願いいたします。

西原これからその地域は開発され発展していくのか、人口が減っていくのか、売りやすい立地か、地価が下がらない駅近かなど、状況や動向をしっかりと把握し、売り時、買い時を見極めることが重要です。

日下部売買や相続以外にはどんな仕事があるのですか?

西原毎年国土交通省が公表する、地価公示の評価は不動産鑑定士がやっています。不動産鑑定士が年に一度、調査エリアの希望を出し、エリア毎に国土交通省が担当を決めています。

日下部なるほど、そうやって地価を調査しているんですね。いつ頃調査をしているのですか?

西原まさにこの時期ですね。今ちょうど鑑定評価書を作っていますが、それが3月下旬に国土交通省から発表になります。

日下部不動産鑑定士をされている方はどれくらいいるのですか?

西原税理士は全国で7万8000人ですが、不動産鑑定士は8000人しかいません。

日下部それは貴重な存在ですね。これから特にニーズがあるように思います。

西原 崇

西原AIの出現によって、将来なくなってしまう仕事があるそうですが、不動産鑑定はAIには務まらないですね。

日下部今営業はどのようにされているのですか?

西原飛び込み営業はしておらず、弁護士や税理士からの紹介や、相続コンサルタント、大家さんなどからご紹介をいただいています。

自分にとって不動産鑑定士は天職。鑑定士次第で評価額が変わることも

日下部淑美

日下部 淑美(くさかべ よしみ)

BODY INVESTMENT代表
フードエリート / 真実の予防医学食研究家 / 管理栄養士

プロフィール

日下部独立されてから苦労などはありましたか?

西原駆け出しの頃は下請けの仕事や単価の安い仕事を大量に受けたり、体力勝負でなんでもやっていました。

日下部不動産鑑定にも下請けがあるのですか?

西原例えば、鑑定書を作るのにこの部分だけ調査してほしいという大手事務所からの依頼です。独立して間もない頃は、そのような仕事もしました。

日下部1年でその期間は脱せたのですか?

西原はい。2001年に独立した頃は、バブル期に銀行が貸した融資が不良債権化し、外資系のハゲタカファンドから、融資の担保となっている不動産の調査依頼が大量にありましたので、不動産鑑定士が足りないくらいでした。当時は若手が独立しやすい状況でしたね。
今独立するなら仕事を出すよと言って下さったクライアントや、「君はこだわりが強いから独立した方がいい」と友人に助言されたことも後押しになりました。

日下部それだけ評価されていたということですね。ちなみに西原さんのこだわりとは?

西原仕事を受けるなら必ずメリットを提供するということを意識し、事前にご要望をヒアリングして、出来る限り期待に応えられるよう努力しています。

日下部勝手なことを言うお客さんもいると思うのですが、要望に沿えない場合もありますよね?

西原もちろん努力してもご要望の評価に値しないと想定できる場合は、事前にその旨をお伝えさせていただきます。その結果、依頼が取り下げられることもありますが、それは仕方ないと思っています。

日下部鑑定士次第で評価額も上がるのですか?

西原はい、評価のストライクゾーンにも幅がありますから変動はあります。小さめの土地で誰が鑑定してもほとんど金額に差が出ない場合もありますが、大きな土地や建物の場合は、考え方によって変動値も大きくなります。

日下部相続税の申告では低めにということですね。

西原そうですね。相続に関しては本来の評価額より10分の1とか100分の1になったケースもあります。

日下部そんなに変わるとは・・本当に鑑定士さん次第なんですね。実際、評価を上げるためにどんなことをされるのですか?

雪花ジェンヌ

西原マンションは難しいですが、オフィスビルのような大型物件であれば、賃料がどれくらいとれるのか似たような物件の事例を集めたりします。

日下部なるほど。西原さんはTVなどメディアへの出演も多いですね。

西原日本テレビ「スッキリ」の“素敵なお家を紹介するコーナー”に、週1回出演していた時期がありました。その他にもNHK、フジテレビ、TBS、テレ朝など多くの局に出演させていただきましたね。

日下部すごいご活躍ですね。

西原不動産に関する話題があると、局の番組制作者から出演やコメントの依頼があります。自称、全国で最もテレビ出演をしている不動産鑑定士です。(笑)

日下部奥様も不動産鑑定士ですが、一緒にお仕事をされているのですか?

西原はい。妻とは不動産鑑定士の受験会場で知り合い、私が独立して半年後に一緒に働きだしました。

日下部運命的な出会いですね。奥様と一緒に仕事をするメリット、デメリットはありますか?

西原メリットは仕事の受注量が多くても対応できることです。1+1=2、いや、夫婦だからこその2以上になりますね。デメリットは自分の業界内の立ち位置が明らかになってしまうことです。(笑)

日下部不動産鑑定士のやりがいはどんなところですか?

西原やはりお客様に喜んでもらえたときですね。仕事自体も楽しいですし、不動産鑑定評価書を作成していて、“自分はなんてすばらしいものを書いているんだ”としばしば酔いしれることもあります。天職ですね(笑)。

日下部素晴らしい。それは天職に間違いないですね。他の不動産鑑定士との違いや、アピールポイントがあれば教えてください。

西原割と融通が利くとともに、わかりやすく説明ができますので、細かいところまでご理解いただいた上で、しっかりした鑑定評価ができると思います。

ファスティングによって食べ物への意識が変わった

西原 崇

日下部今後の展望を教えてください。

西原週1回、ゴールデンタイムにテレビ出演したいですね。

日下部コメンテーターのような感じですね。テレビに出るとやはり違いますか?

西原テレビを観た人から鑑定の依頼があるわけではありませんが、セミナーの講師をする際に信頼いただけるというのはあります。

日下部テレビだと都合よく編集されてしまうこともありますが、発言を制限されたことや視聴者からバッシングを受けたことなどはありませんか?

西原それはありませんが、災害にあわれた地域の土地価格の変動についてコメントを求められた際は、被災された方々の気持ちを考えて、お断りしたことがありました。
それから他の不動産鑑定士が出した評価額に対して、批判的なコメントを求められた場合もお断りしています。

日下部不動産鑑定士の認知度を上げるという意味でもテレビなどメディアへの露出は大事ですが、人として当たり前の配慮は必要ですね。西原さんの健康管理を教えてください。

西原昨年ファスティングを3回やりまして、それから食の安全を意識するようになりました。ファーストフードやガム、ダイエットコーラを止め、食品を買うときは必ず裏の表示をみるようになりました。やむを得ずコンビニで買い物をする場合も、塩むすびなど極力余計なものが入っていないものを選んでいます。家での晩酌も、今までは良かれと思って糖質オフやプリン体オフを選んでいましたが、今はそれもやめました。

日下部それは良かった。ビールに関しては勘違いしている人が相変わらず多いですから。ファスティングをされたきっかけは何だったのですか?

西原知り合いから5日間のファスティングで5kg減量した写真を見せられたのがきっかけです。自分も1回目で5kg、2回目には3kg痩せましたが、3回目はもう痩せる必要がないので維持しました。
ご指導いただきながらファスティングしたのですが、世の中の食品はいかに添加物が多いかを教えてもらい、意識が変わりましたね。

日下部添加物を減らしていくと敏感な体質になるので、添加物が多いものを食べると気持ち悪くなりますよね。

西原そうですね。もう無添加の食品以外は食べたいと思わないですね。

日下部ファスティングは奥様もご一緒にされたのですか?

西原はい。妻の方がもともと食材はこだわっていたので、自分がやっと追いついたという感じです。

日下部夫婦で一緒に意識が変わるというのはとても良いことですね。生活のリズムはいかがですか?

西原土日も働いてしまっているので、あまりしっかりした休みは取れていないですね。ただ睡眠時間は7時間とるようにしています。

日下部素晴らしいですね。今日は貴重なお話をありがとうございました。

西原 崇・日下部 淑美

日下部淑美からひとこと

専門家とは「ある特定の学問・事柄を専門に研究・担当してそれに精通している人」とあります。
なぜ専門家の意見や判断が必要なのか?それはその道に精通しており、正しく評価することができるからです。
世の中にはにわか専門家も多く、第三者の正当な評価が捻じ曲げられてしまうケースもあります。
専門家でもただ評価をするのではなくAIにはできない愛のある評価も必要だと感じました。

会社データ 関連リンク

株式会社西原不動産鑑定

東京都中央区銀座6丁目13−16 銀座WallビルUCF

TEL: 03-3524-1715

代表者:西原 崇

株式会社西原不動産鑑定

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